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Was ist ein Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist ein Instrument der räumlichen Planung in der Bundesrepublik Deutschland, in dem die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde kartografisch und textlich dargestellt wird.

Wer erstellt Flächennutzungspläne?

Nach Vorgabe des Baugesetzbuches muss jede Gemeinde für ihr Gebiet, einen Flächennutzungsplan aufstellen. Die Aufgabe, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, kann von einzelnen Gemeinden an übergemeindliche Zweckverbände delegiert werden (Regionaler Flächennutzungsplan).

Wie ist der Flächennutzungsplan aufgebaut?

Beim Flächennutzungsplan handelt es sich um eine grafische Darstellung des Gemeindegebiets, bei der die gesamte Bodennutzung der jeweiligen Gemeinde zu erkennen ist. Dabei werden zum Beispiel Wohngebiete, Gewerbegebiete und Ackerflächen dargestellt. Auch Industrieflächen, Grünflächen und Flächen, die der Allgemeinheit dienen, sind im Plan verzeichnet.

Änderungen können jederzeit vorgenommen werden. Zu beachten ist, dass das wesentliche Ziel nicht die Darstellung des aktuellen Zustandes ist, sondern vielmehr die zukünftige Nutzung der Gemeindeflächen im Fokus steht. Die Bestandsflächen nehmen zwar den größten Teil des Plans ein, haben aber im Prinzip keine weitere Bedeutung. Daher liegt der Hauptnutzen des Planungsinstruments vor allem in der Ausweisung von Neubaugebieten.

Welche Regelungen trifft das Gesetz bezüglich des Flächennutzungsplans?

Ein Flächennutzungsplan dient dazu einer grafischen Plandarstellung, in dem gem. § 5 BauGB für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen dargestellt wird.

In § 5 Absatz 2 BauGB werden unter anderem folgende Beispiele genannt, die im Flächennutzungsplan dargestellt werden können:

  • die Ausstattung des Gemeindegebiets,
  • insbesondere solche Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des öffentlichen und privaten Bereichs
  • Flächen für den überörtlichen Verkehr und für die örtlichen Hauptverkehrszüge
  • Flächen für Versorgungsanlagen sowie für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
  • Grünflächen, wie Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe
  • Flächen für die Landwirtschaft und Wald

Damit ist der Flächennutzungsplan die Grundlage, auf der die Bebauungspläne entstehen.

Kann ein Flächennutzungsplan geändert werden?

Nach Genehmigung durch die Bezirksregierung wird die Änderung des Flächennutzungsplanes durch die Kommune im Amtsblatt bekanntgemacht. Mit dem Tag der Bekanntmachung ist die Flächennutzungsplanänderung wirksam und kann mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung eingesehen werden.

Über die Genehmigung ist binnen drei Monaten zu entscheiden; die höhere Verwaltungsbehörde kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplans vorweg genehmigen.

Wie verbindlich ist ein Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist mit seinen „Darstellungen“ ausschließlich behördenverbindlich. Der Bebauungsplan („verbindlicher Bauleitplan“) setzt für Teilflächen einer Gemeinde insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen fest (§ 30 Abs. 1 BauGB).

Warum ist ein Flächennutzungsplan wichtig?

Der Flächennutzungsplan oder auch vorbereitender Bauleitplan genannt, wird von einer Gemeinde erstellt, um die beabsichtigte Art der Bodennutzung im Gemeindegebiet festzulegen. Der Flächennutzungsplan liefert somit die Grundlage für den Bebauungsplan.

Welche Vorteile bietet ein Flächennutzungsplan für Bauherren?

Da sich in dem Flächennutzungsplan die zukünftige Planung der Gemeinde ablesen lässt, ist er auch ein wichtiges Hilfswerkzeug für Bauherren. Er kann als Entscheidungshilfe dienen, sich für oder gegen den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zu entscheiden. Mithilfe des Plans lassen sich Einschätzungen bezüglich der Wertentwicklung des Baulands vornehmen. Da durch den Plan Bauland ausgewiesen wird, unterstützt er Bauherren beim Kauf eines passenden Grundstücks.

Bauherren profitieren somit in vielfältiger Weise vom Flächennutzungsplan:

  • Einschätzung der Wertentwicklung von Grundstücken
  • Unterstützung bei der Suche nach möglichem Bauland
  • Entscheidungshilfe, um ein passendes Grundstück zu kaufen

Was ist bei einem Flächennutzungsplan zu beachten?

Grundsätzlich ist zu beachten, dass der Plan keine bindende Wirkung hat. Es sollte daher immer auf die Umwidmung in tatsächliches Bauland gewartet werden, da immer wieder Änderungen im Flächennutzungsplan vorgenommen werden können. Erst diese Konkretisierung gibt die nötige Planungssicherheit für Bauherren. Insgesamt betrachtet ist der Flächennutzungsplan ein äußerst hilfreiches Instrument, welches nicht nur Gemeinden bei der Planung und Ausweisung zukünftiger Baugebiete hilft, sondern auch Bauherren einen entscheidenen Vorteil bei der Einschätzung der Preisentwicklung gibt.

Abteilungen des Grundbuchs

Als Abteilungen werden in Deutschland die verschiedenen Abschnitte eines Grundbuchblattes bezeichnet, sie dienen seiner Untergliederung. Die Rechtsgrundlage für den Aufbau des Grundbuches und ihrer Abteilungen liefert die Grundbuchverfügung (GBV), insbesondere die §§ 4 sowie § 9, § 10 und § 11. Das Grundbuch ist demnach in folgende Abteilungen gegliedert:

Aufschrift bzw. Deckblatt

Die Aufschrift bzw. das Deckblatt des Grundbuchs enthält den Namen des zuständigen Amtsgerichtes, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Grundbuchblattes

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden die Grundstücke mit den vom amtlichen Kataster vorgegebenen Angaben eingetragen, als da sind: Gemarkung, Flur, Flurstück sowie nachrichtlich Lagebezeichnung (z. B. "Im Oberhagen" oder "X-Straße 11"), Nutzungsart und Größe.

Abteilung 1 (Eigentümer)

In der Ersten Abteilung des Grundbuchs sind die Eigentumsverhältnisse an dem bzw. den in diesem Grundbuchblatt gebuchten Grundstück(en) verzeichnet. Vermerkt werden: Eigentümer sowie Datum und Grund des Eigentumsübergangs. Mögliche Gründe sind z. B. Vererbung, Übereignung (die sogenannte Auflassung) oder Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung.

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Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen)

Die zweite Abteilung des Grundbuchs enthält alle Beschränkungen und Lasten des Grundstücks mit Ausnahme von Grundpfandrechten (siehe Abt. 3). Lasten sind u. a. Grunddienstbarkeiten, Vormerkungen, Widersprüche, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau- oder Vorkaufsrechte. Zu den Beschränkungen gehören Vermerke bezüglich Insolvenz, Sanierung, Nacherbfolge, Zwangsversteigerung sowie die Regelungen bei Eigentumswohnungen.

Grundbuchauszug Muster Abteilung 2 - Download

Abteilung 3 (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

In der Abteilung III / die dritte Abteilung des Grundbuchs sind die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden vermerkt.

Grundbuchauszug Muster Abteilung 3 - Download

Allgemeines zum Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist im deutschen Recht ein Registergericht, das mit der Führung des Grundbuchs betraut ist.

Für die Führung der Grundbücher ist nach § 1 GBO das Amtsgericht für die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Das Grundbuchamt ist für einen bestimmten Grundbuchbezirk zuständig; die Grundbuchbezirke decken sich mit den Gemeindebezirken (§ 2 Abs. 1 GBO). Grundbuchsachen gehören nach § 3 Nr. 1 h des Rechtspflegergesetzes in den Aufgabenbereich der Rechtspfleger.

Abweichende Vorschriften bestanden bislang in Baden-Württemberg (§§ 149, § 150 GBO), hier wurden nach alter Tradition die Grundbücher von den grundsätzlich in jeder Gemeinde eingerichteten staatlichen Grundbuchämtern geführt. Bis Ende 2017 werden diese auf 13 zentrale Standorte bei den jeweiligen Amtsgerichten zentralisiert.

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Einsicht in das Grundbuch, Grundbucheinsicht und Grundbuchauszug

Unter Grundbucheinsicht wird die Erlaubnis verstanden, in ein bestimmtes Grundbuch und die Grundakten einsehen zu dürfen.

Die Grundbucheinsicht ist jedem gestattet, der dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegen kann (§ 12 und § 12c GBO). Ursprünglicher Regelungszweck der Vorschrift war, ein Einsichtsrecht nur wegen einer zu erwartenden Teilnahme am Rechtsverkehr im Zusammenhang mit im Grundbuch eingetragenen Rechtsverhältnissen zu ermöglichen. Die Eingrenzung des Einsichtnahmerechts dient letztlich dem Persönlichkeitsschutz der Eingetragenen.

Auch Erben und Mieter können die Einsicht beantragen. Wenn der Eigentümer der Einsicht zustimmt, erübrigt sich der Antrag auf Einsichtnahme. Zur Verifizierung reicht meist ein Mietvertrag aus. Anrecht auf Einsicht haben ebenfalls Grundstücksangrenzer, wenn diese eine Auskunft über den benachbarten Eigentümer erlangen wollen. Für künftige Kreditgeber kann eine Einsicht notwendig sein, wenn das Grundstück oder das sich darauf befindende Gebäude als Kreditsicherheit diesen soll. Gläubiger, die z.B. einen Vollstreckungstitel gegenüber dem Eigner haben, können ebenfalls ein wirtschaftliches Interesse nachweisen.

Wann sollte das Grundbuch eingesehen werden?

  • Vor dem Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie sollten die Interessenten einen Grundbuchauszug anfordern, um mögliche Überraschungen zu vermeiden. Ein Blick in das Grundbuch kann nämlich über potentielle komplizierte Besitzverhältnisse und über lebenslanges Wohnrecht von Dritten aufklären. Darüber hinaus finden Kaufinteressenten so heraus, ob das Eigentum mit Hypotheken belastet ist oder ob Leitungen über eine Liegenschaft verlegt werden dürfen.
  • Eheleute, die in Scheidung leben und den Zugewinnausgleich berechnen möchten, sollten ebenfalls Einsicht in die Grundbücher der gemeinsam, aber auch getrennt besitzenden Grundstücke und Wohnimmobilien beantragen.
  • Bei Streitigkeiten oder Unklarheiten innerhalb der Familie oder unter Miteigentümern ist grundsätzlich ein Blick in das entsprechende Grundbuch durch einen Grundbuchauszug ratsam.
  • Wir empfehlen auch bei Bestandsobjekten stets einen Grundbuchauszug sicher aufzubewahren. Dieser objektspezifische Grundbuchauszug gibt Ihnen die einzige Rechtssicherheit zum Objekt und dessen Rechten.

Welche Grundstücksinformationen sind wichtig?

Ob bei Grundstückskauf, beim Verkauf einer Immobilie, bei einer Schenkung, Scheidung oder einem Erbe. Hier erfahren Sie, welche Informationen über Grundstücke und Immobilien wichtig sind.

  • Vor dem Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie sollten die Interessenten einen Grundbuchauszug anfordern, um mögliche Überraschungen zu vermeiden. Ein Blick in das Grundbuch kann nämlich über potentielle komplizierte Besitzverhältnisse und über lebenslanges Wohnrecht von Dritten aufklären. Darüber hinaus finden Kaufinteressenten so heraus, ob das Eigentum mit Hypotheken belastet ist oder ob Leitungen über eine Liegenschaft verlegt werden dürfen.
  • Grundbuch: Warum ist es so wichtig? Im Grundbuch stehen die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken mit dem ergänzenden Zweck, Rechte und Lasten einer Immobilie zu dokumentieren. Zuständig dafür ist das Grundbuchamt.
  • Flurkarte, Liegenschaftskarte, Katasterkarte: Auf einer Flurkarte, welche auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt wird, sind amtliche Informationen zum Gruundstück zu finden, die im Liegenschaftskataster amtlich dokumentiert werden. Unter anderem sind das die Lage des Grundstücks, die Bebauung und auch die Flur- sowie Flurstücknummer.
  • Baulast: Die Baulast oder auch Baulasteintragung umfasst öffentlich-rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken. Eine eingetragene cBaulast im Baulastenverzeichnis ist meist etwas negatives.
  • Altlast: Abfallbeseitigungsanlagen außer Betrieb, sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen) und Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist (Altstandorte), durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Als altlastverdächtige Flächen werden Altablagerungen und Altstandorte bezeichnet und sind im Altlastenkataster geführt, bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen oder sonstiger Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit besteht.

Grundbücher „online“ anfordern!
Die Grundbuchsachen für alle in Deutschland gelegenen Grundstücke werden zentral bei den Grundbuchämtern (Amtsgerichte) geführt.

Grundbucheinsichtnahme:
Einsicht in das Grundbuch kann sowohl beim Grundbuchamt als auch bei jedem Amtsgericht genommen werden. Einsicht in die Grundakten, in denen sich das den Eintragungen zugrundeliegende Schriftgut befindet, ist nur beim Grundbuchamt möglich. Beachten Sie bitte, dass Sie sich hierbei durch gültige Ausweisdokumente (Personalausweis, Reisepass) legitimieren müssen.

Nachweis der Berechtigung zur Einsichtnahmen:
Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Einsicht in das Grundbuch erfordert ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“, das schlüssig darzulegen ist. Zu dieser Personengruppe mit einem berechtigten Interesse gehören u.a. der Eigentümer, dinglich Berechtigte oder Personen, die im Besitz eines Vollstreckungstitels sind. Entsprechend kann auch durch den Berechtigten eine Vollmacht zur Einsicht erteilt werden.

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